浅析房地产开发流程

发布于:2021-06-19 03:34:47

房地产开发流程
一、房地产项 目开发概述 二、房地产项 目开发运作
1、开发项目立项 决策阶段 2、开发项目前期 工作阶段 3、开发项目施工 阶段 4、开发项目租售 阶段
天津理工大学公共项目与工程造价研究所 Institute of Public Project &Cost Engineering, IPPCE

尹贻林 教授 国家级教学名师 天津理工大学管理学院院长 博导

项目名称:水岸江南(住宅) 项目地址:河西区,梅江南 项目概况:1090户 项目均价:暂无

一、房地产项 目开发概述 二、房地产项 目开发运作

项目名称:点10成金(商铺) 项目地址:南开区迎水道与 榕苑路交口 项目均价:17000元/*米

项目名称:天津中心(写字楼) 项目地址:和*区南京路与 贵阳路交叉口 项目均价:20000元/*米

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一、房地产开发概述
1、房地产
一、房地产项 目开发概述 二、房地产项 目开发运作

房地产指房产与地产的统称。在我国所称的 地产,一般理解为土地使用权,而不是土地本身。 《房地产管理法》所规定的房地产,实际上只是 具有商品属性的房产与地产。 2、房地产开发 房地产指房产与地产的统称。在我国所称的 地产,一般理解为土地使用权,而不是土地本身。 《房地产管理法》所规定的房地产,实际上只是 具有商品属性的房产与地产。

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房地产业、开发企业与开发项目的内在一致性
产业化、国际化 先进适用技术 绿色开发技术 改造、提升传统 房地产产业结构

一、房地产项 目开发概述 二、房地产项 目开发运作

房地产业

新产品开发能力 全过程策划能力 资源整合能力

开发企业

形成、提高企业 核心竞争力

概念设计 集成 创新

开发项目

提高开发项目科 技含量、内在品 质和服务质量, 满足市场需求

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二、房地产项目开发运作
一、房地产项 目开发概述 二、房地产项 目开发运作
1、开发项目立项 决策阶段 2、开发项目前期 工作阶段 3、开发项目施工 阶段 4、开发项目租售 阶段
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投资机会寻找 投资机会筛选 可行性研究 投资决策

土地使用权 规划设计与方案 审批 签署有关协议 前期准备

施工建设 竣工验收

设施管理

阶段

施工建设

房地产租售

房地产开发的4个阶段及 8类工作程序

项目拆除

1、开发项目立项决策阶段
国民经济发展 长远计划 设计咨 上级主管部 询机构 门审批
开发商 批准书 项目建议书 选址报告总 体规划 可行性研 究报告

上报国务院及 下属机构审批
相关 人员 审查 设计前期 批准书

一、房地产项 目开发概述 二、房地产项 目开发运作
1、开发项目立项 决策阶段 2、开发项目前期 工作阶段 3、开发项目施工 阶段 4、开发项目租售 阶段

国家主 管部门

设计咨 询机构
设计场地 地震安全 评价 图 立项决策工作流程 地震评 价机构

上级地震 办审批
上报环保 委审批

环境部门

建设项目环境评价
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2、开发项目前期工作阶段

一、房地产项 目开发概述 二、房地产项 目开发运作
1、开发项目立项 决策阶段 2、开发项目前期 工作阶段 3、开发项目施工 阶段 4、开发项目租售 阶段

图 房地产开发前期工作流程
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土地使用权的获取的主要方式
一、房地产项 目开发概述 二、房地产项 目开发运作
1、开发项目立项 决策阶段 2、开发项目前期 工作阶段 3、开发项目施工 阶段 4、开发项目租售 阶段
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?土地使用权出让 协议出让方式 招标方式 公开拍卖划拨方式 ?土地使用权划拨

2、开发项目前期准备阶段(续一) 工程项目报建表;建设工程
办理工程发包 需报送材料
在建 委办 理的 手续 及许 可证 办理合同签证 需报送材料
规划许可证;勘测设计文件、 设计审查联审单;公司资质 证书副本
建设单位与施工单位签订的 施工标准合同(有工商局盖 章) 全套设计文件;施工合同; 建设工程规划许可证原件; 营业执照副本原件;建设工 程质量监督申请表。 施工企业安全等级资质证书副本; 安全申报登记表;现场人员安全 管理证;施工组织设计;临时用 电组织设计;职工意外伤害保险 单原件。 规划总*面图;1:500地形图

一、房地产项 各 目开发概述 二、房地产项 目开发运作
1、开发项目立项 决策阶段 2、开发项目前期 工作阶段 3、开发项目施工 阶段 4、开发项目租售 阶段

种 手 续 及 许 可 证 的 办 理

办理委托质量监 督需报送材料
办理文明安全监 督需报送材料 办理施工排水沉 淀池需报送材料

在发改 委办理 投资许 可证

办理:基本建设年度计划、初步设计审查批复文件

持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程如 上水、下水、煤气、电力、电信的报装。
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2、开发项目前期工作阶段(续二)
需编制确认的各类文件 编制项目质量管理计划,确定项目的质量目标;

一、房地产项 目开发概述 二、房地产项 目开发运作
1、开发项目立项 决策阶段 2、开发项目前期 工作阶段 3、开发项目施工 阶段 4、开发项目租售 阶段

编制施工总进度计划,确定开发项目的准确建设周期; 编制管理计划、手段及奖惩办法;组织施工图会审、交底工作。 现场准备工作 实现现场通路、通水、通电及场*秸幌蚣嗬砗褪┕さノ灰* 场地和原始坐标点,并办理交接手续。 项目实施控制流程设计 包括质量控制过程、变更流程设计、工期及成本控制流程。

以上工作完成后,施工前准备工作结束,到建委申请核发施工许可证。
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3、房地产开发项目的施工阶段
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开发商施工阶段管理的目标是在预算成本 和计划工期范围内,高质量完成工程施工工作。 开发商通过招标方式选择监理单位,在施 工过程中,开发商主要工作是监督施工和监理 合同的履行,确保建设项目的开发符合预期的 要求。

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图:竣工验收程序图
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4、房地产开发项目的销售与出租阶段
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1、开发项目立项 决策阶段 2、开发项目前期 工作阶段 3、开发项目施工 阶段 4、开发项目租售 阶段

房地产开发项目的销售与出租阶段实际是开 发与经营相衔接、相交差的阶段,通常包括房 屋出售、售后管理,这个阶段的主要内容是租 售工作,开发商总是期望在预定的时间内以预 定租售价格水*为项目找到买方,此外在出租 经营的前提下,开发商还必须考虑有效的物业 管理。以保持建成后的物业对租客的吸引,延 长其经济寿命,达到理想的租金回报和使物业 保值、增值的目的。 本阶段的主要工作内容主要包括:开发项 目的营销策划、合同管理、物业管理。
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房地产营销阶段是把房屋转换成现金的整个过程。营销的具 体方式分为委托物业代理营销和自行营销两种。 自行销售需要完成市场调研、制定价格策略、广告策略、营 销企业和销售执行等工作。 房 地 产 项 目 的 营 销 策 划

一、房地产项 目开发概述 二、房地产项 目开发运作
1、开发项目立项 决策阶段 2、开发项目前期 工作阶段 3、开发项目施工 阶段 4、开发项目租售 阶段

委托物业代理
市场调研 制定价格策略 自行销售 广告策略 营销企划 销售执行

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租售阶段的合同管理主要是针对《商品房买卖合同》 及《租售合同》的管理,主要工作有合同评审、合同洽谈、 合同变更等工作。

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1、开发项目立项 决策阶段 2、开发项目前期 工作阶段 3、开发项目施工 阶段 4、开发项目租售 阶段

审核合约的法律符合性; 合同评审 房 地 产 租 售 阶 段 的 合 同 管 理 收集客户意见拟定补充合同条款

合同签订

预售人在签约起30日内持预售合同到 县级以上政府房产管理部门和土地管 理部门办理预售登记备案手续 当合同不能履行时,开发商应及时办 理更改,以便工作顺利进行。 计算私有面积-产权处复核-计算分摊 面积-产权处出函通知交易所登记
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合同变更

产权登记

物业管理是房地产开发的延续和完善,是一个复杂、 完整的系统工程。主要环节有:物业管理的策划、物业管 理的准备和物业管理的启动。

一、房地产项 目开发概述 二、房地产项 目开发运作
1、开发项目立项 决策阶段 2、开发项目前期 工作阶段 3、开发项目施工 阶段 4、开发项目租售 阶段

在可研、决策阶段介入

房 地 产 租 售 阶 段 的 物 业 管 理

物业管理策划阶段

制定物业管理方案

物业公司的选定或组建
物业公司组织设置 物业管理准备阶段 物业公司人员选聘 物业管理制度制定 物业管理启动阶段 日常服务提供
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物业接管验收

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1、开发项目立项 决策阶段 2、开发项目前期 工作阶段 3、开发项目施工 阶段 4、开发项目租售 阶段
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